第63章 房地产投资重点总结

    房地产特点

    1、投资金额大

    份学习指导，里面包含本周的重点内容!

    2、税费成本高 由于税费成本高，房价要上涨 20以上才能达到盈亏平衡。

    3、投资期限长

    4、融资能力强 普通住宅一般可以贷到房产评估金额的70-80，期限一般在20-30年。

    5、交易流程复杂

    在美国，买房时所付的税费大概是:不贷款约为购买价的1-3，贷款约为购买价的24;持有房产期间所付的税费大概为租金的40-50;卖房时所付的税费大概为卖出价 20-25

    在香港，买房所付的税费大概是购买价的32-35;持有房产期间所付的税费大概为租金的20-30;卖房时所付的税费大概为卖出价的1-2。当然如果有人嫌房地产投资的税费成本太高，也可以投资reits

    中国人投资美国的reits租金分红只扣10的税，卖出reits 获得资本利得不扣税。中国人投资美国reits 的税率比美国人要低很多。

    房地产投资风险

    1、市场风险 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。

    2、政策风险跌的风险。政府为了抑制房产泡沫，采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下

    3、社会风险乱、战争等。社会风险是指大的社会事件带来房价下跌的风险。社会风险主要有:政治运动、暴乱、战争等。

    4、变现风险 变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险。 因利率大幅提高导致房价下跌的风险，央行可能会根据内部外经济形式的变化而大幅提高利率，利率大幅提高，至少会从三个方面影响房价。

    5、利率风险

    一是，利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌:

    二是，利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌;

    三是，每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供，房价会下跌。

    6、汇率风险的风险。汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。

    7、自然风险 因地震、洪水、海啸、飓风、火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险。

    第一大步骤，选择好城市

    在中国最好的城市就是北、上、深、广、省会或地级市:城市过去连续3年的人口都是净流入的。

    第二大步，选出好房子

    这里的“好房子”是指最容易出租和出售的房子

    好房子至少要符合以下条件:1、好地段;2、好环境;3、好物管;4、好户型;5、房龄小;6、空置率低

    1、好地段 地段就是一切便利性的总和。好地段就是生活很便利的区域,

    2、好环境 环境指小区外部环境。好环境不是指环境优美，而是指环境没有污染。

    3、好物管； 好物管指小区的物业管理要好，好的物业管理能让房子增值。

    4、好户型；指最容易出租和出售的户型，

    5、房龄小；房龄指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。

    6、空置低 空置低是指没有人居住的房屋比例低。

    第三大步，等待好价格

    净租金收益率=年租金净额+初始投资现金总额x100

    年租金净额=年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用初始投资现金总额=首付+购房产生的税费

    净租金收益率=十年期国债收益率中位数时，房子价格为好价格

    我们可以把 10期国债收益率看作机会成本。当净租金收益率大于10 年期国债收益率时，此时买入房子没有风险。此时的价格就是好价格。房贷计算器的网址为:

    第四大步，买入房产

    1、产权有问题的房子不买

    2、房龄大于 15 年不买

    3、不是精装修不买

    4、贷款比例低于 50不买

    5、空置率大于 20不买

    6、感觉不好不买

    第五大步骤,长期持有。

    第六大步，卖出房子

    我们用租售比这个指标来衡量中国房地产市场有没有泡沫。

    租售比的计算公式是:租售比=月租金\/房价

    售租比的计算公式是:售租比=房价\/月租金

    根据国际标准，当售租比大于300的时候，房价有泡沫。

    中国的售租比应该调整为:30018=540

    各位可以把这些重点制作城一个表格，一目了然，