第62章 房子计算公式总结
房子计算公式总结:
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息初始投资现金总额=首付+购房产生的税费
假如深圳某公寓，给大家一个参考模板。
1、深圳某公寓,具体信息如下:市场价2000万元，面积30平方米，月租金10万元,月管理费1万元月维修基金06万元购房中介费为房价3。首付 30，还款期限30年，房贷利率2。计算这套公寓的净租金收益率。
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100
我们只需计算出年租金净额和初始投资现金总额就有答案了。
第一步:计算年租金净额＞年租金净额=年租金总额-其他费用。年按揭贷款本息1年租金总额=月租金x12个月=10万x12=120万元其他费用月管理费1万元，月维修基金06万元。
其他费用=(月管理费+月维修基金)x12个月=(1万+06万)x12=192万元
3年按揭贷款本息年按揭贷款本息就是每年还款总金额,需要使用房贷计算器
进行计算这个房了每月需要还款金额，然后计算年还款金额。
基础信息:首付 30意味着贷款70，此房产市场售价:2000万，则贷款金
额为 2000万x70=1400万元，最长贷款期30年，贷款利率2。
房贷计算器的网址:
房贷计算器
房贷计算器2023公积金贷款计算备 促前还货计算
贷款类别商业贷款公积金贷款组合型贷款 房款总额 元
贷款总额
元
计算方式: 还款总额:
元
根据面积，单价计算 支付利息款
元
根据贷款总额计算 1、点击“根据贷款总额计算 期付款: 0 元
贷款总额 1400 万元
2、输入贷款总额 贷款月数 360(月)
按揭年数 30年(360期 3、选择贷款年限 月均还款
73(元) 元
贷款利率 2020年7月1日基准利率
4、输入“贷款利率”
还款方式 选择“等额本息” 可以买
6、点击“开始计算”
根据步骤，利用房贷计算器计算出:每月还款额约为517万元
年还款金额=月还款金额x12个月=73x12=76元≈621万元;
年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息=120万-192万-621万=387万元
第二步:计算初始投资现金总额
初始投资现金总额=首付+购房产生的税费
此房产市场总房价为2000万元，首付占总房价的30,购房中介费为总房价的3，则初始投资现金总额=2000x(30+3)=660万元
第三步:求解净租金收益率
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100
= 387万÷660万x100=586
结论:目前此房产的净租金收益率为586大于十年期国债收益率中位值38，
此时投资房了基本没有风险，符合买入标准。
2、计算一下自己现住小区房子售租比和好价格。(假设:首付30,最长贷款期30年,每年持有房子的物业费和其他费用为租金的10银行商贷利率49，
购买税费为房价的5)通过网上的购房、租房平台，查询自住房目前的出租价和出售价。
一、计算售租比
下面以张三的房子举例说明
房子情况简介:翠华家园户型:二室一厅，面积:130平，市场售价:350万，
月租金:5000元。
售租比=出售价÷月租=350万÷05万=700
结论:当中国房子的售租比大于540的时候，中国的房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候，这是从投资的角度去分析卖出，而不是自住房。至于房子是否需要卖出，还需要具体情况具体分析!
二、计算好价格
当净租金收益等于38时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。
房子好价格计算公式:
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100=10年期国债收益率中位值=38
这个公式是计算房了的好价格的总体思路。净租金收益率以中国10年期国债收益率作为参照值。
中国十年期国债收益率走势:
2023年2月28日5年期国债收益率:25266;10年期国债收益率:
实际上，投资中国、日本、美国的房产都可参考美国10年期国债收益率的中位值，大道至简，这道题，按照38固定值计算即可，未来出现变动大家可以参考美国10年期国债收益率。
美国10年期国债收益率中位值网址
根据以上计算房子的好价格的总体思路。我们假设房子单价等于x元时为“好价格”，房子 130平，130x是房屋总价
第一步:计算年租金净额
年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息
年租金总额=月租金x12个月=5000x12=元
其他费用每年的物业费管理费等加起来的成本，占年租金的10。
其他费用=年资金总额x10=x10=6000元
3好价格对应的年按揭贷款本息
要想计算好价格对应的年按揭贷款本息，我们首先要计算每年还款金额占贷款金额的比例，
这个比例可以根据已知数据计算出来。
基础信息:首付 30意味着贷款70，此房产市场售价:350万，则贷款金额
为 350万x70=245万元，最长贷款期30年，贷款利率49。
计算每年还款金额占贷款金额的比例
通过计算得出，张三买这套房子，每月还本付息金额为8元。
每年还本付息:8x12 个月=6元。
每年还本付息金额与贷款总额的比率=每年还本付息÷贷款总额=6÷245 万x100≈637
则好价格x下，年按揭贷款本息=70x130xx 637 =57967x
贷款总额 : （70x130x） 年还款比例 （637）
年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息
=-6000-57967x
=-57967x
第二步:计算初始投资现金总额
初始投资现金总额=首付+购房产生的税费
130平米的房产，房屋总的好价格为x，首付30，购买税费为总房价的5则初始投资现金总额=(30+5)x130x=35x130x=455x
第三步:代入公式，并求解好价格x
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100=38
=(-57967x)÷455xx100=38
化简为-57967x=0038x455x
-57967x=1729x
=1729x+57967x
=75257x
即 75257x=
x=÷75257
x≈7175元
房屋总价=房子单价x房子面积=7175 x130≈9328万元
结论:购买此小区的房子的好价格为7175元\/平方米，但是当前面积130平方米，总价格为350万，平均每平方售价为元\/平方米。远远大于好价格，
暂不符合买入标准，我们还需要耐心等待。
以上的解析步骤需要大家知道，了解了原理之后，我们可以使用更加快捷的方式直接计算出我们的房屋的好价格。