第61章 房子投资的计算方法
下面我们看第一大项，“经营活动产生的现金流量”。因出租房屋产生的所有现金流入和现金流出都放到z一项
我们把租金收入、物业费、房屋维护费、房屋保险费分别填进对应的科目。
下面我们来看第二大项，“投资活动产生的现金流量”。因买卖房子发生的所有现金流入和现金流出都到这一项里
我们把195万的购房款填到“购房款”科目;把18万的契税和195万的中介费,共计375万填写到有房产生的税费”科目，“投资活动现金流出小计”科目反映的是张三买房花的所有的钱，这个金额为19875
下面我们来看第三大项，“筹资活动产生的现金流量”。因借钱买房发生的所有现金流入和现金流出都放到这一项
我们把张三从银行贷款的126万放进“房贷”科目;把每月还本付息金额7293元放进“偿还房贷本息”科目。
“偿还房贷本息”和“偿还其他借款本息”科目反映的是每月偿还借款本息的金额。
从现金流量表的三大项科目中，我们可以准确的知道房子所有的现金流入和现金流出情况，
下面我们来看最后一个科目。“本期租金净额”反映的是本期净租金收入。
我们可以看到这套房子9月份的净租金收入为1407元。净租金收入大于0,说明这套房子是生钱资产。至于能不能买我们还需要看一下其他关键指标，
如果“本期租金净额”这个科目小于等于0，就不用看其他关键指标了，直接淘汰就可以了。
看完现金流量表，我们再来看下面的表格。这三个表格分别统计了持有房屋、买房和卖房的主要税费本。我们投资房子的时候，可以根据以下表格估算一下投资房子的税费成本。
项目 标准
1、物业费 一般08---3元\/m\/月
2、房屋维护费 因情况而定
3、房屋保险费 房屋估价的0102
4、租金相关税 税率一般为租金的5，实际上一般为0
5、房产税 上海应税税率为06;重庆为05-12;其他城市暂无
6、房屋出租托管费 中国还没有成熟的托管机构
房屋持有税费总计 股为租金的5-15左右
购房产生的税费
项目 标准
1、契税 (1)首套:1面积≤90m2,网签价的1;2面积)90m2，网签价的159
(2)二套:1北上广深,网签价的3;2其他城市，面积≤90m2,网签价的1，面积)90m2,网签价的2
2、中介佣金 购买价的1-2
购房税费总计 一般为购买价的2-5，但在实际生活中，如果楼市较热，卖家的税会转嫁给买方。买家的实际税费可能为成交价的5--25，
项目 标准
1、增值税及附加 1普通住房≥2年，免征;2普通住房(2年，网签价的55
2、个人所得税 1满5年且家庭唯一住房，免征2房价净收益(售价-买价-相关费用)的20或现价的1
3、中介佣金 售价的12
售房税费总计 般为售价的2--20,但在实际生活中，如果楼市较热,卖方的税以转嫁给买方，卖方实际只付中介费及一些小的费用，
接下来再打开《关键指标》，先看买入指标，
房产买卖的关键指标
指标名称 公式 评判标准 数值 买卖评价
买入指标 房龄 房龄＜10年,优先买:房龄15年，买入:腐龄＞15年,
不买: 10 买入
净租金收益率 净租金收益率=年租金净额+(房屋首付+购房产生的税费)x
100 净租金收益款10年期国债收益率中位数(38)，买入:净租金收益率＜10年期国债收
益率中位数，不买 230 不买
贷款比率 贷款比率=房贷金额+房屋价格x100 贷款比率＞70，利用银行资金多，优先买:
50＜贷款比率＜70，利用银行的资金较多，买入:贷款比率＜50，利用银行的资金少，占用自有资金过大，
不买 65 买入
房贷期限 贷款期限＞25年，优先买:15≤贷款期限＜25年，买入:贷款期限＜15年，不买 25 优先买
空置率 空置房屋面积+房屋总面积x100 空置率＜10，房屋供不应求,优先买:
10≤空置率＜20，房屋供
需平衡，买入:
空置率＞20，房屋供过于
求，不买 10 买入
我们可以看到买入指标中有5个关键指标，这5个关键指标后面都有一个“买卖评价”，这5个关键指标的“买卖评价”都为“买入”或“优先买入”时房子就可以买。如果有一个指标的“买卖评价”为不买。这个房子就不能买。
我们根据房子的情况把数值填上。房龄的数值项中填写10。根据评价标准，“买卖评价”为买入。
净租金收益率我们需要计算一下，年租金净额用现金流量表中的月租金净,1407乘以12，可以计算出租金净额为 元。
房屋首付在在资产负债表中的“净资产”中可以看到，为69万;购房产生的税费在现金流量表中可以看到，为375万。根据公式可以计算出净租金收益率为23。根据评价标准，“买卖评价”为不买。
贷款比率根据公式我们可以计算出，为65。根据评价标准，“买卖评价”为买入。
贷款期限为25年。根据评价标准，“买卖评价”为买入。
空置率为10。根据评价标准，“买卖评价”为买入。
我们发现5个关键指标的“买卖评价”中“净租金收益率”这个指标不符合买人标准。
所以张三不能投资这套房子。
我们再来看下卖出指标。
卖出指标 售租比 房价+月租金 沫，卖出: 售租比＞540，房价出现泡 217
在持有房子的情况下才能用到卖出指标。卖出指标就看一个售租比就可以了。
张三看中的这套房子目前的售租比为217，还不到卖出时机。