第46章 REITs的内涵

    “reits”的内涵是法律赋予的，“reits”要符合一系列法律的要求，我们来看一下美国对于“reits”主要的法律要求，

    其他国家的“reits” 都是在美国“reits”的基础上改进的，总体上和美国“reits”没有太大的区别，

    对于美国的“reits”法律要求有

    1、“reits”必须把至少90的年度应税收入分配给其他份额持有人，

    2、“reits”必须把至少75的资产投资于不动产、抵押贷款，其他“reits”、现金和政府债券。

    3、“reits”至少75的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售中获得利息，这不低于总收入75的收入、加上股息、利息及证券出售的利益不得低于总收入的95，

    4、“reits”必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的经营机构，

    5、“reits”的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任用5人手中的份额必须小于已发行总额的50，

    以上只是美国对于“reits”的主要法律要求，其实关于“reits”的法律要求还有很多，我们这里就不一一赘述了，

    另外“reits”每年还要进行收入测试，分配测试，资产测试、组织测试、所有权测试，测试不合格的轻则罚款，重则取消“reits”资格。

    所以是“reits”面临着系统的、严格的监管的，当然这是好事情，因为这样能保证中小投资者的利益，这比股票安全多了，如果我们不会选择好公司的股票，运气不好的情况下，买了一只垃圾股，由于公司管理层经营不善，导致公司最终破产退市，所有的过错都是由股民来承担，对于股民买入的股票是没有保障的，所以说为什么有买股票有人会倾家荡产，所以我们一定要掌握好财务自由的投资技能，

    了解了“reits”的内涵以后，我们就知道“reits”与房地产，股票投资基金等其他投资工具有哪些不同了。

    “reits”有两种基本类型，权益型和抵押型。

    权益型“reits”指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的“reits”。

    权益型“reits”根据其持有物业的类型不同，可以分为零售“reits”、住宅“reits”、写字楼“reits”、酒店“reits”工业产地“reits”、健康护理“reits”、自助存储“reits”等。

    权益型“reits”因为本身直接有物业，而且还能对物业进行经营管理能获得稳定持续的现金流。这类“reits”的风险相对也较小，是我们学习和研究的重点。

    那么我们来看一下美国有几支代表性的权益型“reits”

    西蒙地产（nyse:spg），西蒙地产是美国最大的零售“reits”也是标准普尔500指数的成分股之一。

    公平住屋（nyse:eqr），公平住屋是美国最大的住宅“reits”，也是标准普尔500指数的成份股之一。

    波士顿地产（nyse:bxp），波士顿地产是美国最大的写字楼“reits”，也是标准普尔500指数的成分股之一。

    host酒店（nyse:hst），host酒店。是美国最大的酒店“reits”，也是标准普尔500指数的成分股之一。

    安博（nyse:pld），安博普洛斯是美国最大的工业产地“reits”，也是标准普尔500指数的成分股之一。

    大众仓储（nyse:psa），大众仓储是美国最大的自助存储“reits”，也是标准普尔500指数成份股之一。

    抵押型“reits”指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式，把资金贷出去赚取利益收益的“reits”。

    抵押型“reits”一般股息率较高，资产负债率也比较高，对利率进度比较敏感，风险也会更大，从实现财务自由的角度，我们不投这类“reits”。

    美国资本代理（nasdaq:agnc）， agnc就是抵押型“reits”，我们可以看到agnc的股息率目前只有1037，还是比较高的，但是agnc资产负债率高达90左右，偿债风险也是比较大的。

    另外还是有一种混合型“reits”就是既持有物业又发放抵押贷款的“reits”，这一类“reits”我们也不考虑。

    目前美国既有权益型“reits”，也有抵押型“reits”，截止到2020年1月底，美国所有“reits”的市值为133万亿美元、权益型“reits”的市值为124万亿美元，占比9323。

    目前香港只有权益型“reits”，没有抵押型“reits”。

    “reits”有哪些特点

    1、各国都有要求“reits”每年至少要。把净收入的90分配给投资者，这样的“reits”每年都能给投资者带来持续的现金流。

    美国一般每季度会派息一次，香港一般每半年会派息一次，这就好像是咱们收房租一样，美国是按季度付，香港是半年付，由于“reits”有强制高分红的法律要求，“reits”简直就是为我们中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。

    2、投资门槛低

    一般几千元就可以投资，香港“reits”1手为1000股，1手起买，美国“reits”1股起买，如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。

    3、交易成本低

    “reits”一般会免征所得税，投资者买卖“reits”只需要支付交易佣金，和买卖股票是一样，不用支付其他的高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10~30之间了。

    4、流动性强

    买卖“reits”像买卖股票一样方便，在交易时间内随时可以卖掉。

    5、专业化管理

    “reits”的管理团队都是房地产领域的专业人士，他们管理物业的能力一般会比个人强很多，如果我们自己直接购买物业去管理，很有可能不如“reits”管理团队管理的好，而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。

    6、收益率相对较高

    和直接持有物业相比，持有“reits”的收益率相对比较高，比如我们现在用1,000万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过5，每年的租金收益率不会超过50万。

    如果我们现在用1,000万去买汇贤产业信托呢？分红率能有多少？