第45章 认识REITs

    房地产是实现财务自由的三大核心工具之一，房地产之所以能够被选入实现财务自由的三大核心工具，就是因为reits,如果没有reits,房地产只是有钱人的投资工具，而不是实现财务自由的投资工具，

    reits和其他所有的投资工具都不一样，可以说是reits为草根而设计的投资工具，reits的使命就是让草根也能投资房地产。

    在讲reits之前我们也先逛下街，我们首先来看一下广州cbd的地标，广州国际金融中心，

    这栋最高的圆柱型大楼就是广州国际金融中心，广州国际金融中心是全球十大高楼之一。主塔地上共有103层，地下4层，项目由超级甲级写字楼，高端购物商场五星级豪华四季酒店豪华公寓以及国际会议中心等五大功能组成，广州国际金融中心外观看起来很霸气，里面怎么样呢？我们可以去看一看，你看一下超五星的四季酒店，里面设有餐厅游泳池，如此豪华的酒店，如果有一部分是属于你的，是不是人生一大快事？这些优质的商场分布在香港不同的地方，最大的共同点就是人流量大，出租率极高，这样的商场如果有一部分是你的，你会有什么样的感觉？

    有兴趣的人可以自己去实地逛逛，带上你的钱包，你可能会心痛，但一定不会失望，

    其实拥有以上的物业很简单，每个人都可以拥有，以上物业的一部分，

    比如有人想拥有广州国际金融中心，那该怎么办呢？，

    很简单，买越秀房产信托基金00405就可以了，广州国际金融中心里的超五星级四季酒店豪华公寓，超甲级写字楼等西区的优质物业归越秀房产信托基金所有，

    我们在东方财富，或者同花顺，里面输入00405我们可以看到。目前预售房产信托基金的价格为1100港元一股，买1000股才1100块钱，我们每个人都买得起，哪怕只持有一股，也拥有以上物业的一小部分，可以享有物业分红和增值收益，

    如果有的人想拥有香港的优质商场，买置富产业信托00778就可以了，置富第一城、置富嘉湖、置富都会等优质的商场产权归置富产业信托所有。

    我们可以看到置富产业信托现在4300港元一股，买1000股才4300港元，我们每个人都买得起，

    如果有的人理想远大，以上优质的物业都想拥有，那么买越秀和置富就可以了，

    以上提到的越秀房产信托基金、置富产业信托都叫房地产投资信托基金，英文名是real estate investment trust 简称“reits”

    现在全世界主要发达国家都有reits，中国的“reits”，通过reits我们可以很容易地投资全世界主要国家的房地产，

    看好美国的房地产市场，我们就可以买美国的reits，看好加拿大的房地产市场，我们就可以买加拿大的reits，看好日本的房地产市场，我们就可以买日本的reits，德国，法国，英国，瑞士，荷兰，新加坡，印度等国家房地产市场，我们也可以买到相关国家的reits，

    我们知道房地产作为投资工具的优点和缺点都很明显，房地产的优点主要是能带来稳定的现金流，保持增值能力较强，

    缺点主要是投资金额大，交易税费高，变现难，由于房地产缺点的存在，大部分投资者被房地产拒之门外，投资房地产的人大部分都是有钱人，

    但是reits的出现消除了房地产作为投资工具的缺点，保留了其优点，应该说正是因为房地产作为投资工具有着明显的优点和缺点reits才被设计出来，

    reits是一个能让各参与方都获得收益的工具，reits对于普通投资者来说，投资门槛低，交易成本低，流动性好，对于房地产开发商来说，开发好的物业可以打包一次卖给reits快速退出，提高房地产开发的效率，对于政府来说reits有利于房地产市场更好的发展，促进经济的发展，

    目前reits的最大持有者是社保基金，养老基金，投资基金等机构投资者，普通投资者相对较少，这主要是普通投资者还不太了解reits所致，

    股票已经出现几百年了，但是reits出现还不到60年，

    美国投资者真正开始了解reits基本在1990年之后，日本新加坡香港的投资者真正开始了解reits基本在2000年以后，中国内地的投资者目前基本还不了解reits，是什么？大部分房地产投资者都还处于炒房的初级阶段，

    我们首先来了解一下reits

    reits是一种依照法律程序成立的，已发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织，简单来说reits就是代客投资房地产的上市企业。

    比如说，美国的一支reits西蒙地产，很多人看到西蒙地产的时候会把它当成股票，因为它看起来确实和股票一样，我们把西蒙地产和保利地产放在一起，看一下是不是很像，但是西蒙地产是reits，不是股票保利地产是股票不是reits，

    reits虽然和房地产股票涨得一样，但是他们内涵完全不同，

    reits

    业务范围；投资于能带来租金收入的房地产项目，90以上的总收入必须与房地产相关，

    派息比率；各国规定的最低股息分配比例为90，现实中一般为100左右，

    组织形式；可以是公司形式，也可以是信托形式。

    借贷比率；比较低，美国无限制香港借贷比例不能超过总资产的45。

    税收优惠；一般免企业所得税。

    与股市相关度；与股市弱相关。

    房地产股票

    业务范围；收入来源无要求，甚至连主营业务都可以变更，

    派息比率；股息分派无强制要求，可连续多年不分派。

    组织形式；只能是公司形式。

    借贷比率；比较高，资产负债率一般为60以上。

    税收优惠；一般不免企业所得税。

    与股市相关度；与股市强相关。