第58章 房子的好价格

    第三大步等待好价格

    当我们精挑细选终于找到心仪的房子后，是否就能毫不犹豫地买入呢？答案显然是否定的。

    要知道，房地产市场与股票市场如出一辙，均具有显着的周期性特征。房价并非一成不变，而是随着时间的推移呈现出周期性的波动。也就是说，同一套房屋在不同的时期，其价格可能会有天壤之别。

    以香港沙田广场的一套 60 平方米的住宅为例，便可清晰地看出这一点。在 1997 年，这套房能够以 500 万港元的高价成交；然而时过境迁，到了 2023 年，它的售价仅为 150 万港元；而在 2017 年，这套房子的价值又飙升至 1000 万港元。

    显而易见，即便同样是这套房子，但处于不同的周期阶段，其价格差异竟然如此巨大！通过这个例子，我们足以认识到周期性对于房产价值的决定性作用。

    既然房地产周期性那么重要，我们先来了解一下房地产的周期，

    关于房地产周期，有一个着名的哈里森房地产18年周期模型。

    哈里森研究了200多年来英国和美国的经济和房地产史，他认为房地产的周期是18年左右，通常前14年房价是上涨的，后4年房价是下跌的，

    在前14年的上涨过程中，通常又分为三个阶段，

    第1个阶段是缓慢上涨阶段，这个时间通常在7年左右，在第7年左右可能会有一个短暂的下跌过程，短暂的下跌过程结束以后，房价会进入到第2个阶段，快速上涨阶段，这个时间通常在5年左右快速上涨阶段之后，房价会进入到第3个阶段，疯狂上涨阶段这个时间通常在两年左右，

    疯狂上涨阶段结束之后，房价进入崩溃式下跌阶段，这个时间通常是在4年左右，在下跌阶段结束之后，房地产会进入新的上涨阶段，

    根据哈里森周期理论，让我们来深入探讨一下全球近期几个着名的房地产泡沫现象。

    首先是日本的房地产市场，它于 1974 年开始大幅下跌，并在 1991 年再度崩溃，整个过程持续了长达 17 年之久。这一时期，日本经历了经济衰退、地价暴跌以及银行系统的危机等一系列问题。

    接下来看看香港的房地产情况。香港的房市在 1981 年崩盘中陷入困境，而 1997 年又一次遭遇重创，期间相隔了 16 年。这段时间里，香港面临着房价波动、投资过热和金融风险等挑战。

    再来关注美国的房地产泡沫破裂事件。1989 年，美国的房地产泡沫破灭，然而仅仅过了 18 年左右，到了 2007 年，房地产市场再度崩盘。需要注意的是，这里所说的 18 年只是一个大致的估计值，实际上政府的政策措施以及国际政治经济环境等因素都可能导致房地产周期的提前或延迟。

    因此，我们不能过分拘泥于具体的年份数字，因为这些周期受到众多复杂因素的影响。每个国家和地区的房地产市场都具有其独特的特点和发展轨迹，需要综合考虑各种因素才能更准确地预测和理解房地产周期的变化。同时，政府的宏观调控政策、金融体系的稳定性以及全球经济形势等也都会对房地产市场产生重要作用。在面对房地产市场时，保持警惕并理性对待是至关重要的。

    我们只要知道房地产市场是周期性运行的，房价的涨跌是周期性波动的就可以了，我们不需要用哈林森周期来预测未来，我们有更简单的方法来确定什么时候买进房子，什么时候卖出房子，

    那什么时候才能买进房子？什么样的价格才是好价格呢？

    我们知道我们投资房子的收益来自两部分，一，净租金收益和资本利得，资本利得是多少？要在卖房子的时候才能知道具有很大的不确定性，所以我们投资房子的时候不考虑，

    在我们投资房子的时候，只要看净租金收益就可以了，我们可以用净租金收益率来衡量租金收益的好坏，

    净租金收益率=年租金净÷以初始投资现金总额x100=（年租金总额-年物业费-免房屋保险费-免房产税-免租金相关税-房年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）x100

    因为要长期持有，我们可以把10年期国债收益率看作机会成本，当净租金收益率大于10年期国债收益率的中位数时，此时买入房子是没有风险的，此时的价格就是好价格，

    我们通过10年期国债收益率。可以看到。过去18年10年期国债收益率的中位数为38，也就是说当房子的净租金收益率大于等于38的时候，投资房子是基本没有风险的，

    净租金收益等于380，对应的价格就是好价格，房价低于这个价格越多就越有投资价值，

    比如:张三看上了北京的一套房子，非常喜欢这套房子面积是70平，价格为5万元一平，总价350万，月租金4500，

    张三已经有一套自住房，如果这套房子算是第2套房，首付需要40，最长贷款期为25年，银行贷款利率为49，那么现在这套房子值得舟山投资吗？

    首先来计算一下，先看一下这套房子的年租金净额，我们只知道目前这套房子的月租金为4500元，其他费用都不知道，

    在中国持有房子的成本，一般为租金的5~15，我们按10来估算房贷月还款额，我们可以用房贷计算器计算得出。这个房子每月需要还款12,154块钱，

    那么通过计算这套房子的年租金净额为

    4500x12x09-12,154x12=-97 28元，

    通过计算出年租金净额为负数时就不用往下进行了，这套房子目前的价格是没有投资价值的，

    因为张三如果买了这套房子，首付和税费就要先支付150多万，以后每年还要支付97万，这个房子是典型的耗钱资产，可能有的人会认为这个房子以后可能会涨价的，这个房子以后可能真的会涨价，但它这个价格不适合投资，