第80章 2023年地产怎么走，谁更急迫？

    2023年地产怎么走

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    近期房地产地方政策频出，房贷利率下降和限购限贷政策的放松对需求端产生积极影响。叠加春节后一二线城市人口回流，204以后的一周新房及二手房销售同环比数据均为正，是否为常态化趋势性的回暖仍需。

    2023年要坚定做好经济工作的信心，把“稳增长”放在首要的位置，实现质的有效提升和量的合理增长。委员建议要以实质性改革举措来改善预期，提振信心，重点把党的二十大和中央经济工作会议部署的各项任务尽快的落到实处。要坚持实施扩大内需战略，加快恢复和扩大消费。要加强政策引导，推动传统产业及中小企业数字化转型；要深化金融体制改革，引导金融机构更好服务小微企业和创新发展；要促进房地产业平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转型。委员们还围绕构建全国统一大市场，扩大居民消费等一系列具体问题提出了意见和建议。

    2022年的经验告诉我们单靠基建无法稳住经济，2023年为达成经济目标稳地产势在必行。但对于如何做，国家和地方往往存在分歧。地方希望通过地产拉动本地经济、稳定财政收入；国家层面的着眼点则在于既要发挥地产对经济的贡献，又不希望出现新一轮的房价飙升。政策如何去布局？站在地方的角度，我们从地方本地经济增长和财政收入对房地产依赖的维度发现江苏、四川、湖北和湖南是今年可能需要房地产发力最急迫的省份；

    站在国家的层面，从跨省投入产出来看山东、江苏、广东和浙江是稳地产对全国gdp拉动最重要的省份，不过部分省份高位的房价收入比也会阻碍政策发力。综合以上地方与国家以及房价的角度，我们预计山东、湖南、江苏、四川等省份后续最有可能集中出台稳地产政策。尽管地方早就开始“因城施策”，房地产低迷现象仍普遍存在。大中城市商品房成交面积自2021年6月起就进入同比负增区间，房地产投资占投资于gdp的比重也在攀升5年后于去年回落。

    1月70大中城市中房价环比上升的城市略有增加，但二、三线城市环比同比仍在负区间，表明疫情放松后地产消费修复仍未到来。2022年年初以来，地方政府加大了房地产政策宽松力度。我们统计了2022年2月至今地方政府出台的约380条房地产放松政策，数量上来看，三线城市及其他城市占比最多，但考虑到各级城市的相对数量和总gdp，我们认为过去一年二线城市的放松力度相对最大，一线城市则更为谨慎。放松政策的内容上主要以提高公积金贷款额度以及购房减税补贴为主。“因城施策”谁的动力更足？这可能取决于是房地产对各地区经济重要性的差异。我们从地方gdp和财政收入对房地产的依赖程度这两个维度衡量了各省面对房地产行业的整体敞口，以找出今年最需要在房地产行业发力的地区。

    市场已经越过低点，复苏中行业竞争格局的剧变更加明显。融资、拿地、货值和销售全面分化，少数企业获得高质量发展机遇。腰部公司的市占率整体有所下降，尾部公司的市场份额略有提升。国企已经占据了开发行业竞争中的的绝对优势。市场已经越过低点，复苏预计可以持续。房地产市场在过去两个月沿着从二手到一手，从高线到低线的路径复苏。政策累积效应贡献明显，

    地方gdp对房地产的依赖程度：一省房地产的产出会拉动其他上游部门（例如电力、原材料）的需求，可由此估算出各省省内整体经济对本身房地产的依赖程度。方法上，我们根据投入产出表求出各省房地产（这里我们采用住宅建筑）最终需求中隐含的对省内其他产业的增加值作为判断依赖程度的指标。我们结果表明云南、湖北、四川和湖南等省份在gdp维度对房地产依赖程度更高。

    发现各省今年经济增长目标相对疫情前的调整与其经济增长对房地产的依赖程度有一定程度的负相关性，说明房地产的低迷影响了地区经济的预期增长。地方财政收入对房地产的依赖程度：房地产税收（如房产税、契税、土地增值税等）以及土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，我们通过计算这一比例在来估算各省财政收入对房地产的依赖程度。分析结果表明南方、东部沿海省份的财政收入对房地产依赖程度高于北方。

    预计复苏将持续下去。。行业信用大扩张时代结束，未来融资渠道尽管可能恢复，但信用边界不可能重现 2020 年局面。腰部公司信用债持续少量净偿还，要获得长期低成本的融资性现金流入显然较之过去更加困难。长期稳定资金来源的缺失，使得一批房地产开发企业不能从容拿地。在风平浪静的土地市场，少数信用良好的房企乘风破浪。房企之间拿地销售比的差异，主要不来自于战略判断，而来自于融资渠道通畅度。

    美国达拉斯联储的研究显示，目前抵押贷款利率达到20年来最高水平，这可能引发“全球房地产市场深度下滑”，美国房价可能暴跌20。达拉斯联储的经济学家在本周发表的一份分析报告中写道，新冠病毒大流行期间，楼市相当繁荣；自2020年以来，全球房地产市场泡沫越来越大。尽管最近房价涨势开始放缓，但楼市深度下滑的风险仍然存在。

    在新冠病毒大流行期间，美国房价以1970年代以来未见的速度飙升，当时抵押贷款利率接近历史低点。手握大量刺激支票和渴望获得更多居住空间的购房者涌向郊区。去年，当美联储启动自1980年代以来最激进的加息行动，试图遏制失控的通胀时，这股狂热戛然而止。

    今年稳地产，谁更急迫？综合以上两个维度，我们得出了对房地产整体上依赖更高的省份，他们位于图中偏右上的部分，包括江苏、四川、湖北和湖南等，这些省份提振房地产对本省经济增长的意义更大，在过去的一年里这些对房地产依赖更高的省份确实也推出了更多的松政策。可期待江西、湖南等省份未来推出更多地产宽松政策。今年稳地产，谁最重要？各省房地产实际上也拉动了周边省各部门的需求，从国家整体角度来看，房地产利好政策侧重于对全国gdp拉动更大的省份能够事半功倍。

    从需求端看，因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除了个别的热点城市以外，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。

    从供给端看，推动16条金融支持房地产市场平稳健康发展政策措施的落实，全面落实改善优质房企资产负债表计划，弱化金融机构的过度避险情绪，引导金融机构提供正常的融资，将房地产企业纳入民营企业债券融资支持工具(我们称“第二支箭”)的支持范围，保持了房地产市场融资的平稳有序。同时国家推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划、1000亿租赁住房贷款支持计划；指导金融机构推动行业重组并购，加快风险的市场化出清。

    点评：针对房地产市场出现的调整，金融监管部门出台了“金融16条”，从供给和需求两端发力，促进房地产市场平稳运行，出台了改善优质房企资产负债表计划等。随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整，前期出台政策的作用空间大幅改善，近期房地产市场交易活跃性有所上升，房企尤其是优质房企融资环境明显改善。下一步将坚持“房住不炒”定位，认真总结和吸取中国房地产市场发展经验和教训，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

    各省gdp投入对房地产（住宅建筑）的完全消耗系数的基础上考虑省间流动并根据2022年各省gdp比重加权，得到房地产拉动全国gdp最多的省份，包括山东、江苏、广东和浙江等省份。我们在过往的报告中提到今年房地产行业有约8600亿元的负缺口，上述省份则承担了房地产区域经济“补缺口”的重担。我们可从各省房价收入比来看政策施行的空间，一般来说房价收入比较高的省份

    居民购房的负担已经相对较重，因而稳地产政策的落地成效有限。北京、海南、上海和陕西的房价收入比最高，而湖南、广西以及东北地区的房价收入比较低，可期待稳地产政策在这些省份成效更好。

    研究人员估计，美国房地产市场需要经历195的下跌，才能恢复到与其基本面相符的水平。他们表示，虽然温和的楼市回调仍然是其基线预测，但不能忽视的是，比预期更紧的货币政策可能引发德国(和美国)更严重的房价回调风险。更高的抵押贷款利率可能会使房价回调更加剧烈。由于美联储实施了一连串加息措施来抑制通胀，美国抵押贷款利率在去年翻了一番。

    展望2023年的宏观环境，中国经济走向弱复苏，预计经济将逐步恢复动力，中国的经济增长和通胀会好于美国，经济内生动能预计前高后低，地产和消费的修复情况则需持续观察。总体来说，往后几年是a股显著的上行周期，当前中国资产估值在全球资产依然处于合理位置，看好a股市场的投资机会。

    综合以上地方、国家以及房价维度，我们得到后续最有可能出台稳地产政策的省份排名，因为政策会更有效率地刺激省内gdp、改善地方财政收入、拉动区域经济增长。我们看好稳地产政策更多在在山东、湖南、江苏和四川等省份落地。

    风险提示：海外货币政策收紧下外需回落，海外经济提前进入显著衰退，严重拖累我国出口。毒株出现变异，疫情蔓延形势超预期恶化。

    注:（免责申明）本文仅为个人笔记，内含个股仅仅是作为分析参考，不能作为投资决策的依据，不构成任何建议，据此入市风险自担。股市有风险，投资需谨慎！

    知音难觅，也是人生常态，一曲众寡，尽管少有人懂，但是我自有我的风采

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