第253章 空手套白狼的游戏
经过大家讨论与研究，一个个都恍然大悟，原来之前公司的方向全错了。
怪不得房地产开发这一块的业务发展得这么慢，甚至经过计算后，一个楼盘从拿地开始计算，到楼盘出售完毕，周期的收益甚至连中介分公司的1/10都不到。
别人三流开发商都是贷款运作，而链家现在竟然是全资运作，钱不够绝对不去拿地，整个项目开发下来，竟然没有向银行贷款一毛钱。
投入和收益不成正比，就是因为从拿地开始就是错误的方法。
现在，所有人都需要改正、修正经营运作的方式。
林放教给他们一个经典的“空手套白狼”的方案，完全适合当下大陆市场，至少20年内都可以使用。
首先拿一块地皮。
空手套白狼不能去拍卖，因为拍卖需要保证金，银行是不会借保证金给你。
所以需要找一块可以直接出售给你的地皮，比如一个厂要倒闭了，100亩地卖1000万，你预付400万买下地块。
先签合约，400万的预付款延迟几天付，合约到手，立刻去银行抵押贷款1000万出来。
1000万到手，400万把预付款给了。
然后拿40万出来请厂长等管理层吃吃喝喝，送200万的礼，让他们帮忙，余下600万的买地款可以延期缴清。
另外，拿60万出来，请贷款审批的相关管理层吃喝玩乐，300万回扣给到他们。
这个时候，1000万花完了。
钱花完了不着急。找建筑商包工头，把建楼的活儿包给他们，让他们先垫资一直建到可以预售，如果建不到那个时刻不要紧，先把地基打好，盖个售楼中心，开始插牌子卖房。
但是买房子没客户怎么办？
没关系，找中介，让他们带客户过来看一圈地基，然后再看一圈售楼中心的精美模型和样板房，什么优惠啊、折扣啊、内部价格啊、亏本售楼啊等等，使劲地忽悠。
一通楼花预售下来，房款就到手了，这100亩的地建成的房子假设卖了4000万的预售款。
到这个时候，狠心的狼灭已经开始考虑跑路了。
当然不会有人这么傻缺，除非是真的出现了什么额外的意外的额事情。
正常的情况下，预售款到了以后，缴清厂里600万的土地费用，还银行2000万的贷款+利息，给建筑商包工头200万工程款。
剩下400万的辛苦钱，就是自己赚的。
众人听完，一个个瞪大着眼睛，快速疯狂地把林放说的话一个字一个字地记录下来，将来奉为宝典。
左晖把记录具体内容的事情交给了他的秘书，他是举手向林放提问：“林总，我想问是随便找一个倒闭的工厂拿地就可以了吗？”
林放说道：“当然不是。想完成刚刚说的“空手套白狼”游戏，还需要满足一个条件，就是抵押给银行的土地，必须有建设规划许可，可以建房屋。所以，你在收购工厂的土地的时候，要查清楚，这块地可不可以建房屋，否则你买了一块纯工业用地回来，就是白费了。”
曾仁全懒得记录，反正一旁的方芳正在写的飞快，字又漂亮，比自己的狗刨鸡爪好看多了。干脆问姐夫自己没有理解的地方：
“姐夫，贷款花完了，没钱的时候，那些包工头怎么给我们干活？工人工资都发不出来了，谁盖房子啊？”
林放说道：“没钱是没关系的，只要你有项目，建筑商和包工头他们都会给你垫资。垫资的主要部分是水泥钢筋、劳工工资、机械设备等等，他们或层层转包、或东赊西欠甚至拖欠工钱，这些都不是房地产开发商来操心。”
有人举手问道：“林总，那我们岂不是什么都不用干，坐在办公室里就能赚钱了？”
林放说道：“表面上看，咱们坐在办公室里，唱着歌、泡着妞、喝着下午茶就把钱挣了。但是实际上，是需要干很多事情的。
比如找厂家买地，需要预付多少钱，能不能先签合同，预付款能延后多少天到账，这些都要我们努力去谈判。
再比如贷款，如何疏通银行的关系，能不能快速下款，这些都是需要咱们去做。
还有施工许可的程序，联系建筑商包工头，甚至售楼的时候走什么渠道，如何打广告这些，大把的事情需要你去做。
这些真不一定是有钱就能做成的。这就是为什么有些人只能做包工头，有些人却可以做建筑商，有些人能做开发商。”
有人问：“林总，这么说，我们岂不是要承担最大的风险？一旦房子卖不出去，我们就直接破产了。”
林放笑了笑，说道：“我们承担了最大的风险？这么跟你说吧，如果你有良心，那你是承担了一些风险，如果你是个狠人，那不好意思，风险两个字就是扯淡。
付出了劳动的是工人、原料商，剥削他们的是包工头和建筑商，而作为最顶层的开发商唯一的风险，就是预售失利，不能从购房者那里拿到钱。但是，没拿到钱不代表就要破产。
银行那边的贷款反正是抵押了土地，还不起地就不要了咯。
没有预售款，从开发商开始往下层层断款，要么建筑商和包工头继续垫资把房子建好，然后房子抵扣了工程款，要么就直接烂尾，土地被银行没收，工程款就别想那么多了。
最终承担所有损失的，其实是工人及原料供应商。
而开发商，这块地项目失败了，换一个地方，重新拿地，把前面的程序再走一遍。
只要有能力，不停地拿地，总有能卖掉楼花的项目，开发商最终必定总能赚到钱。只不过最后这个钱是落入了谁的口袋的问题而已。”
方芳听完，小声地说了一句：“那这跟诈骗有什么区别？”
不知道是不是心虚，方芳说完了后瞄了一眼大姑姐曾黎，发现曾黎在瞪她，连忙低头赶紧写记录。
林放继续说道：“这样子做，固然最后能赚到钱，还能赚很多钱，但是始终会滋生很多其他的问题，国家最后不得不把你给办了，最终锒铛入狱。”
左晖想了想，说道：“林总，我终于明白了，您为什么要大力发展中介服务公司了。您之前也说了，中介其实是渠道，销售的终极渠道。我们拥有了中介，那么在刚刚您说的整个过程里，我们把控了最重要的环节，保证能及时把楼房都预售出去。”
林放说道：“没错。整个空手套白狼的游戏，最重要的环节，就是预售。只要房子能在预售的时候全卖掉，就不会出现后面的问题。当然，你得付款，如果你把钱挪走干别的事情，后面挪不回来了，各种款项支付不上，依然会出大问题。”
左晖说道：“我明白了林总，之前还在苦恼看中的项目没有钱运作，现在我知道要怎么做了。”
林放说道：“期待你的发挥。记住，公司三个方向走，第一个就是空手套白狼，贷款拿地，找人建房，预售房子。
第二个是拍卖拿地，中期投资，等个三五年以后，价格翻个好几番直接卖掉，这才是什么都不用干就能赚钱的事。
第三个是囤地，主要是京城、申城、羊城、鹏城，还有各省会城市，集中在一线与二线城市囤地。这些地块需要资金量比较多，可以考虑使用股份、股票、股权融资。”
确定了公司的正确发展方向，左晖有种感觉，自己会在未来10年，成为大陆明面上数一数二的富豪。